不動産を相続すると、どんな税金がかかる？
不動産に関わる税金は、相続したとき、所有している間、売却したときで種類が変わります。
まずは、それぞれのタイミングでどのような税金が関係するのかを整理しておきましょう。
不動産を相続したときにかかる税金
不動産を相続したときに関係する税金は、相続税と登録免許税です。
相続税は、引き継いだ財産の総額をもとに考える税金です。登録免許税は、相続した不動産の名義を変更するときにかかります。
不動産取得税は名前だけを見ると相続にも関係しているように見えますが、相続による取得では非課税です。[1]
相続税
相続税は、亡くなった方から財産を引き継いだときに関係する税金です。
土地や建物を相続した場合も、相続税の対象になるかどうかを確認する必要があります。
ただし、不動産を相続したとしても、相続税の納付が不要なケースもあります。
相続税は、不動産だけでなく、預貯金や有価証券、生命保険金なども含めた財産全体をもとに判断します。
そのため、まずは「不動産の評価額はいくらか」「不動産以外の財産がどれくらいあるか」を整理することが大切です。
登録免許税
登録免許税は、相続した不動産の名義を変更するときにかかる税金です。
亡くなった方の名義のままにしておくと、不動産を売ったり、人に貸したりするときに手続きができなくなってしまいます。
相続税がかからないケースでも、相続登記をする際には登録免許税が必要になることがあります。
「相続税」と「名義変更にかかる費用」は別で考える必要がありますので、分けて考えておきましょう。
不動産取得税は相続では原則かからない
不動産取得税は、土地や建物を購入したり、贈与を受けたりしたときに関係する税金ですが、相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は非課税です。[1]
また、親から実家を引き継いだり、配偶者から自宅を相続したりした場合、不動産取得税は対象外となります。
しかし、生前贈与など相続とは違う形で不動産を受け取ると、扱いが変わることがあります。そのため、不動産を受け取った経緯が相続なのか贈与なのかは、早めに確認しておきましょう。
相続した不動産を所有したときにかかる税金
不動産は持っているだけで、毎年かかる税金もあります。
代表的なものが「固定資産税」と「都市計画税」です。
自分で住んでいる家はもちろん、空き家や空き地、人に貸している土地など、不動産を所有している限り、税金がかかってきます。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物を所有している人にかかる税金です。
相続によって不動産を引き継いだ場合も、所有者として固定資産税を負担することになります。
たとえば、今後住む予定のない実家や、活用方法が決まっていない土地を相続した場合でも、所有している間は固定資産税がかかります。
都市計画税
都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物にかかる税金です。
固定資産税とあわせて納めることが多く、対象となる不動産を所有している場合は毎年の負担になります。
すべての土地や建物に都市計画税がかかるわけではなく、相続した不動産の場所によって変わるため、固定資産税の納税通知書などで確認しておきましょう。
相続した不動産を売却したときにかかる税金
相続した不動産を売却することになったら、「売ってプラス（利益）が出るかどうか」が大きなポイントになります。利益が出た場合は、所得税・復興特別所得税・住民税が関係するためです。
ここで注意したいのは、売却金額そのものに税金がかかるわけではないという点です。
売却代金から取得費や売却にかかった費用などを差し引き、残った利益をもとに税金を計算します。[2]
所得税・復興特別所得税
相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として扱われます。
土地や建物の譲渡所得は、給与などの所得とは分けて計算します。[2]
また、復興特別所得税は所得税とあわせて申告・納付します。
相続した不動産を売るか迷っている場合は、売却価格だけで判断せず、税金を差し引いた後にどれくらい手元に残るのかを確認しておくと安心です。
住民税
相続した不動産を売却して利益が出たときは、所得税だけでなく「住民税」もかかってきます。
住民税もあわせると、売却したあとに最終的に手元に残るお金（手取り額）が大きく変わってきます。
そのため、あらかじめ資金計画に入れて考えておきたい大切な税金です。
不動産の相続税がかかるか・減らせるかを確認する方法
不動産を相続したときは、まず「相続税がかかるのか」を確認します。
そのうえで、特例や税額控除を使って税額を抑えられるかを見ていきます。
特に不動産は、土地や建物の評価額によって相続財産の総額が大きく変わりますので、不安なときこそ、財産の総額と使える制度を順番に整理していきましょう。
不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超えるか確認
相続税がかかるかどうかは、土地や建物の評価額に加えて、預貯金、株式、生命保険金なども含めた相続財産の総額を確認します。
そこから借金や葬式費用などを差し引き、基礎控除額を超えるかどうかを見ていきます。
基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数 [3]で求めていきます。
たとえば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。
不動産を含む相続財産の総額がこの金額を超えると、相続税の申告が必要になることがありますので、まずは不動産の評価額と、不動産以外の財産をあわせて確認することが大切です。
相続税を減らせる特例や税額控除が使えるかを確認
相続した不動産の使い方や、財産を受け取る人の立場によって、特例や税額控除を使えることがあります。
しかし、どの制度も条件が細かく決められていますので、一つずつ慎重に確認していきましょう。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた土地や、事業に使っていた土地などについて、相続税評価額を減額できる制度です。
自宅の土地を相続するケースでは、相続税額に大きく関わることがあります。
たとえば、被相続人が住んでいた宅地について条件を満たすと、330㎡まで評価額を80％減額できる制度があります。[4]
ただし、誰が相続するのか、相続後に住み続けるのかなど、確認すべき点が多い制度ですので、早い段階で特例の対象になるか確認しておきましょう。
配偶者の税額軽減
配偶者の税額軽減は、亡くなった方の配偶者が財産を相続するときに関係する制度です。
配偶者が取得した正味の遺産額が、1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までであれば、配偶者に相続税がかからない仕組みです。[5]
また、この制度を使うには相続税の申告が必要になります。
税額が0円になる見込みの場合でも、申告をしなければ適用を受けられないため、注意しましょう。
未成年者控除
未成年者控除は、相続人が18歳未満のときに、相続税額から一定額を差し引ける制度です。
控除額は、満18歳になるまでの年数1年につき10万円で計算します。[6]
たとえば、15歳の相続人であれば、18歳までの年数をもとに控除額を計算します。
本人の相続税額から引き切れないときは、扶養義務者の相続税額から差し引けることもあります。
贈与税額控除
贈与税額控除は、生前に贈与を受けていて、その贈与財産が相続税の計算に加算されるときに関係します。
すでに贈与税を支払っている財産が相続税の計算にも入ると、税金が重なってしまいます。そのため、一定の贈与税額を相続税額から差し引く仕組みがあります。[7]
贈与の時期や制度の使い方によって扱いが変わるため、過去に贈与を受けている場合は、贈与契約書や申告書の控えを確認しておきましょう。
障害者控除
障害者控除は、相続人が85歳未満の障害者に該当するときに、相続税額から一定額を差し引ける制度です。
控除額は、85歳になるまでの年数をもとに計算します。一般障害者は1年につき10万円、特別障害者は1年につき20万円です。[8]
本人の相続税額から引き切れないときは、扶養義務者の相続税額から差し引けることもあります。
相続人の状況によって税額が変わるため、該当する方がいる場合はしっかりとご確認ください。
相次相続控除
相次相続控除は、短い期間のうちに相続が続いたときに関係する制度です。
今回の相続開始前10年以内に、被相続人が別の相続で財産を取得し、そのときに相続税が課されていた場合、今回の相続税額から一定額を控除できます。[9]
たとえば、祖父の相続があり、その後あまり期間を空けずに父の相続が発生したようなケースでは、確認しておきたい制度です。
相次相続控除は計算が難しくなりやすいため、過去10年以内に相続があった場合は、前回の相続税申告書や納税額がわかる資料を準備しておきましょう。
相続した不動産の評価額はどうやって計算する？
相続税を考えるとき、不動産は「いくらで売れそうか」ではなく、相続税の計算で使う評価額をもとに考えます。
土地と建物では評価の考え方が異なるため、それぞれ分けて確認することが大切です。
まずは、土地・建物・賃貸物件の評価方法を順番に見ていきましょう。
土地は路線価方式または倍率方式で評価
土地の相続税評価額は、主に「路線価方式」または「倍率方式」で計算します。
どちらの方法を使うかは、その土地がある地域に路線価が定められているかどうかで変わります。
路線価がある地域では、路線価方式を使います。
路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの価額を示したものです。土地の形や奥行きなどに応じて補正を行い、土地の面積をかけて評価額を計算します。[10]
一方で、路線価が定められていない地域では、倍率方式を使います。
倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を出します。[10]
土地の形がいびつだったり、道路との接し方に制限があったりすると、評価額の計算に影響することがあるので慎重に進めていきましょう。
建物は固定資産税評価額をもとに評価
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに考えます。
固定資産税評価額は、市区町村から届く固定資産税の納税通知書や、固定資産評価証明書などで確認できます。
土地のように路線価を使って計算はせずに、建物は固定資産税評価額を基準に評価します。[10]
そのため、相続した家屋の評価額を確認したいときは、まず固定資産税関係の書類を探すと進めやすくなります。
相続税の申告では、土地と建物を分けて評価したうえで、不動産全体の金額を整理することが大切です。
賃貸物件は貸家・貸家建付地として評価する
相続した不動産が賃貸物件の場合は、評価の考え方が変わってきます。
賃貸中の建物は「貸家」として、賃貸中の建物が建っている土地は「貸家建付地」として評価します。
貸家は、固定資産税評価額から借家権割合や賃貸割合をもとに一定額を差し引いて評価します。[11]
人に貸している建物は、所有者が自由に使える状態ではないため、その分を評価に反映する考え方です。
また、貸家が建っている土地は、貸家建付地として評価します。
貸家建付地も、自分で自由に使える土地とは扱いが異なり、借地権割合や借家権割合などをもとに評価額を計算します。[12]
アパートや貸家を相続した場合は、家賃収入だけでなく、相続税評価額の計算も確認しておく必要があります。
不動産の相続税を計算する流れ
不動産の相続税を考えるときは、預貯金や株式なども含めた財産全体を整理し、そこから借金や葬式費用、基礎控除額を差し引いて計算を進めます。
ここでは、不動産を相続したときにどのような順番で相続税を計算するのかをご説明します。
遺産総額から借金や葬式費用を差し引く
まずは、亡くなった方が残した財産をすべて整理します。
不動産だけでなく、預貯金、株式、投資信託、生命保険金なども確認します。
そのうえで、借金や未払いの税金、葬式費用などを差し引きます。
たとえば、土地や建物の評価額が高くても、住宅ローンや借入金が残っていると、相続税の計算に使う金額は変わります。
最初の段階では、「不動産はいくらか」だけでなく、「財産全体でいくらになるか」を見ることが大切です。
基礎控除を引いて課税対象額を出す
次に、整理した相続財産の金額から基礎控除額を差し引きます。
基礎控除額は、相続税がかかるかどうかを判断するうえで大切な基準です。
基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数 [3]で計算します。
不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超えると、超えた部分が相続税の計算対象になります。
ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使うことで税額が下がる場合は、税額が0円でも申告が必要になることがあります。
そのため、「税金が出なさそうだから申告しなくてよい」と判断せずに、特例を使うかどうかも含めて確認しておきましょう。
法定相続分で仮計算して各相続人の税額を出す
課税対象額が出たら、法定相続分で分けたものとして相続税の総額を計算します。
ここで大切なのは、実際に誰がどの財産を相続するかとは別に、まず法定相続分で仮に計算するという点です。[3]
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、法定相続分に沿って課税対象額を分け、それぞれの取得金額に税率を当てはめます。
その税額を合計して、相続税の総額を出します。
その後、実際に各相続人が取得した財産の割合に応じて、相続税の総額を割り振ります。
不動産は現金のように簡単に分けられないため、税額だけでなく、遺産分割の進め方もあわせて考えることが大切です。
不動産相続で税理士に相談した方がよいケース
不動産を相続したときは、自分で調べながら進められる部分もあります。
しかし、土地の評価や特例の判断、申告期限が近い場合は、早めに税理士へ相談した方が安心です。
評価の仕方によって相続税額が変わることもあるため、スムーズに手続きを進めたい場合は、税理士に相談すると進めやすくなります。
土地の評価額を自分で判断できない
相続税を計算するとき、土地は路線価方式または倍率方式で評価します。
ただ、実際の土地評価では、土地の形や奥行き、道路との接し方、利用状況なども関係します。[10]
道路にどのように接しているか、間口がどれくらいあるかによっても、評価額に影響する場合があります。
また、路線価を見ただけでは判断しにくい土地を相続した場合は、税理士に手伝ってもらうと安心です。
評価額を正しく整理できると、相続税がかかるかどうかの判断もしやすくなります。
小規模宅地等の特例を使えるか知りたい
亡くなった方が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地を相続する場合は、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。
特例を使うと、一定の面積まで土地の評価額を大きく下げられることがあります。[4]
ただし、小規模宅地等の特例は、土地の種類や相続する人、相続後の使い方によって条件が変わります。また、申告の手続きをしないと適用を受けられないことがあるため注意しましょう。
自宅や賃貸物件、事業用の土地を相続する場合は、早い段階で特例の対象になるか確認しておくと、申告までの流れも進めやすくなります。
相続税の申告期限まで時間がない
相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。[13]
10か月と聞くと余裕があるように感じるかもしれませんが、実際にはやるべきことが多くあります。
相続人を確認するための戸籍収集や財産調査、申告書の作成などを進めていくと、思っていたより時間がかかることも多いです。
また、申告期限が近づいてから慌てて進めると、特例を使えるかどうかの確認や、相続人同士の話し合いが間に合わないこともあります。そのため、相続した不動産がある場合は、余裕があるうちに税理士事務所にご相談ください。
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不動産を相続したときは、土地や建物の評価や使える特例、申告期限までに必要な手続きなど、確認すべきことがたくさんあります。
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参照元
[1] 東京都主税局．“不動産取得税｜不動産と税金”．東京都主税局．https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/real_estate/f，（参照 2026-06-08）．
[2] 国税庁．“No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm，（参照 2026-06-08）．
[3] 国税庁．“No.4152 相続税の計算”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm，（参照 2026-06-08）．
[4] 国税庁．“No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm，（参照 2026-06-08）．
[5] 国税庁．“No.4158 配偶者の税額の軽減”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm，（参照 2026-06-08）．
[6] 国税庁．“No.4164 未成年者の税額控除”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4164.htm，（参照 2026-06-08）．
[7] 国税庁．“No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4161.htm，（参照 2026-06-08）．
[8] 国税庁．“No.4167 障害者の税額控除”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4167.htm，（参照 2026-06-08）．
[9] 国税庁．“No.4168 相次相続控除”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4168.htm，（参照 2026-06-08）．
[10] 国税庁．“No.4602 土地家屋の評価”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm，（参照 2026-06-08）．
[11] 国税庁．“No.4602 土地家屋の評価 Q&A”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602_qa.htm，（参照 2026-06-08）．
[12] 国税庁．“No.4614 貸家建付地の評価”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm，（参照 2026-06-08）．
[13] 国税庁．“No.4205 相続税の申告と納税”．タックスアンサー．2025-04-01．https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm，（参照 2026-06-08）．